Impermeabilizzare il terrazzo

Cosa comprende il lavoro

Il rifacimento completo toglie pavimento, massetto e guaina vecchia fino alla soletta. Poi si rifà il massetto con le pendenze verso gli scarichi e si impermeabilizza, con i risvolti sui muri e sotto le soglie e i raccordi agli scarichi.

I sistemi sono due: una guaina bituminosa, sopra cui va un secondo massetto di protezione prima del pavimento, oppure un impermeabilizzante cementizio o liquido sotto le piastrelle, su cui il pavimento si incolla direttamente. Chiedi che il preventivo dica quale sistema usa e con quali prodotti.

Esistono anche soluzioni sopra il pavimento esistente, con resine o guaine liquide. Costano meno, sporcano meno e si fanno in pochi giorni, ma funzionano solo se il sotto è sano e l'acqua non ristagna: se dopo la pioggia restano pozze, non bastano.

Se sotto il terrazzo ci sono stanze riscaldate, il terrazzo è il loro tetto: rifacendolo fino alla soletta conviene isolarlo, con barriera al vapore e isolante sotto l'impermeabilizzazione (o un isolante adatto sopra la guaina). In certi casi la legge lo richiede: fallo valutare al tecnico prima di chiedere i preventivi, perché cambia gli spessori e la quota delle soglie.

Prima di chiedere i preventivi, guarda il terrazzo dopo una pioggia: dove resta l'acqua, e dove compaiono macchie nel soffitto di sotto. Fai delle foto: servono all'impresa e, in condominio, all'amministratore.

Quanto costa

Cosa sposta il conto più di tutto il resto:

• Demolire fino alla soletta o no. Rifare tutto (pavimento, massetto, guaina vecchia) costa di più ma risolve; le soluzioni sopra l'esistente costano meno ma dipendono dallo stato del sotto.
• Le pendenze. Se l'acqua ristagna va rifatto il massetto delle pendenze verso gli scarichi: è la voce che decide se il lavoro dura.
• Soglie e risvolti. L'impermeabilizzazione deve risalire sui muri e sotto le soglie delle portefinestre: se la soglia è troppo bassa, va rialzata o sostituita.
• Il pavimento nuovo. Un gres per esterni antigelo, posato con fughe e giunti di dilatazione adeguati: il materiale cambia il prezzo come in casa.

I lavori, nell'ordine

1. Foto del terrazzo e delle infiltrazioni, prima di toccare niente.
2. Rimozione di pavimento, massetto e guaina vecchia, con lo smaltimento delle macerie.
3. Controllo della soletta e degli scarichi.
4. Massetto delle pendenze verso gli scarichi, che deve asciugare: quello tradizionale richiede tempo, quello a presa rapida accorcia i tempi ma costa di più.
5. Impermeabilizzazione, con i risvolti sui muri, il passaggio sotto le soglie e i raccordi agli scarichi.
6. Prova con l'acqua prima di coprire l'impermeabilizzazione: si tappano gli scarichi e si lascia l'acqua sul terrazzo per uno o due giorni, guardando il soffitto di sotto. Chiedila e falla scrivere nel contratto.
7. Massetto di protezione, se si usa la guaina bituminosa.
8. Pavimento per esterni, con le fughe e i giunti di dilatazione.
9. Battiscopa e copertine dei muretti.

Le soglie si guardano all'inizio. Se la portafinestra è troppo bassa per far passare la guaina sotto la soglia, va rialzata o sostituita: il serramentista va chiamato prima, non a pavimento finito.

Se in cantiere entrano più imprese (impermeabilizzatore, piastrellista, serramentista), anche in momenti diversi, devi nominare un coordinatore per la sicurezza e inviare la notifica preliminare prima di iniziare; a ogni impresa chiedi il DURC, che dice se è in regola con i contributi, e la patente a crediti. Se il parapetto è basso o si tolgono le copertine dei muretti, serve una protezione contro le cadute.

Pratiche, bonus e condominio

Rifare l'impermeabilizzazione e il pavimento di un terrazzo è di solito manutenzione ordinaria, senza pratiche in Comune. Se cambiano parapetti, quote o aspetto esterno, o se l'edificio è in una zona vincolata, può servire una pratica o un'autorizzazione: dipende dal Comune, e va verificato prima di iniziare.

Per lo stesso motivo, sul terrazzo di casa tua rifare impermeabilizzazione e pavimento con gli stessi materiali non dà la detrazione per le ristrutturazioni; in condominio, sul terrazzo che è parte comune, invece sì. Se cambi il tipo di impermeabilizzazione o di pavimento, o aggiungi l'isolamento, il lavoro può diventare straordinario e detraibile: verificalo con il tecnico prima di iniziare.

In condominio, se il terrazzo fa da copertura agli appartamenti di sotto, per il codice civile (art. 1126) chi lo usa in modo esclusivo paga un terzo dell'impermeabilizzazione e i condòmini degli appartamenti coperti pagano gli altri due terzi, secondo i millesimi, salvo un regolamento diverso. Le parti che usi solo tu, come il pavimento di pregio o le ringhiere, restano a tuo carico. Per i balconi a sbalzo la regola non vale. Parlane con l'amministratore prima di chiedere i preventivi. Se il terrazzo è comune, il lavoro lo decide l'assemblea.

Errori comuni

• Stendere una resina sopra un pavimento dove l'acqua ristagna.
• Fermare la guaina a filo del pavimento: deve risalire sui muri di almeno 10-15 cm sopra il pavimento finito e passare sotto le soglie.
• Fare il massetto quasi piano: deve avere una pendenza vera verso gli scarichi, di almeno l'1,5-2%.
• Non raccordare la guaina agli scarichi: l'acqua passa intorno al bocchettone.
• Posare il pavimento senza giunti di dilatazione: con il caldo e il gelo si crepa o si stacca.
• Lavorare con la pioggia in arrivo, o sul massetto ancora umido.

Domande frequenti