L'ordine dei lavori in una ristrutturazione completa

Le fasi, nell'ordine

Prima del cantiere vengono il progetto, la pratica in Comune, il computo e i preventivi. In una ristrutturazione completa la pratica serve quasi sempre: di solito una CILA, presentata da un tecnico prima di iniziare, o una SCIA se si toccano le strutture. Senza, rischi sanzioni e la detrazione. Poi i lavori, in quest'ordine:

1. Demolizioni: pareti da togliere, pavimenti, rivestimenti e vecchi impianti, con lo smaltimento delle macerie. Se la casa è di prima del 1992, prima si controlla che non ci sia amianto (vecchi pavimenti in vinile, canne fumarie, cassoni): se c'è, lo toglie solo una ditta autorizzata, e va messo nel calendario.
2. Impianti: elettrico, idraulico e riscaldamento, nelle tracce di muri e pavimenti. Prima di chiuderli si provano e si fotografano.
3. Massetti: coprono gli impianti a pavimento e devono asciugare. Se c'è il riscaldamento a pavimento, prima della posa si fa anche il ciclo di accensione che asciuga il massetto: conta qualche giorno in più. Vedi cos'è il massetto.
4. Intonaci e cartongesso: gli intonaci tradizionali, che portano acqua e sporco, di solito si fanno prima del massetto, così non lo rovinano. Mentre il massetto asciuga si chiudono le pareti in cartongesso, che spesso hanno la struttura già montata prima degli impianti, e si fanno le rasature.
5. Pavimenti e rivestimenti, sul massetto asciutto.
6. Pittura di pareti e soffitti.
7. Porte interne, a pavimento finito: l'altezza dipende da lì.
8. Finiture: sanitari, placche e prese, luci, pulizia finale.
9. Chiusura: le dichiarazioni di conformità degli impianti, la comunicazione di fine lavori in Comune e, se la pianta è cambiata, l'aggiornamento al catasto. Il saldo si paga dopo averle ricevute.

L'ordine di alcune fasi cambia da impresa a impresa: c'è chi fa gli intonaci dopo i massetti, e c'è chi dà una prima mano di pittura prima delle porte e l'ultima dopo. Conta la regola: le lavorazioni sporche prima di quelle pulite, e niente si chiude prima di essere controllato.

Perché quest'ordine

Ogni fase prepara la successiva. Gli impianti stanno dentro muri e pavimenti, quindi vengono prima di massetti e intonaci; il pavimento si posa su un massetto asciutto; le porte si misurano sul pavimento finito; la pittura arriva quando le lavorazioni che fanno polvere sono finite.

Cambiare l'ordine costa: un tubo dimenticato dopo il massetto vuol dire rompere, e una porta ordinata prima di scegliere il pavimento può risultare dell'altezza sbagliata.

Le attese, nel calendario

Come mostra il disegno, i tempi morti si recuperano facendo altro: mentre il massetto asciuga si lavora su pareti e intonaci. Quello che non si recupera è una fornitura che arriva tardi.

Porte, sanitari e mobili su misura possono avere settimane di consegna: si scelgono e si ordinano all'inizio, durante le demolizioni. Per le stanze più impegnative vedi rifare il bagno e rifare la cucina.

Chi tiene il calendario

Se lavora una sola impresa, il calendario lo organizza lei, anche per gli artigiani che porta in cantiere. Ma se quegli artigiani sono ditte diverse, per la legge sulla sicurezza le imprese sono più di una: chiedilo prima di firmare. Se chiami più imprese o artigiani separati, qualcuno deve tenerli insieme: tu, o un direttore dei lavori.

E c'è un obbligo di legge. Quando in cantiere lavora più di un'impresa, anche in tempi diversi o in subappalto, la legge sulla sicurezza (D.Lgs. 81/2008) ti chiede di nominare un coordinatore per la sicurezza, di far preparare il piano di sicurezza e di mandare la notifica preliminare prima di iniziare. Devi anche controllare DURC (la regolarità dei contributi) e patente a crediti di ogni impresa.

Prima di firmare chiedi il cronoprogramma: un calendario con le fasi e le settimane, come quello del disegno. Fallo mettere nel preventivo, perché il preventivo firmato è già il contratto, con una data di fine lavori e una penale per ogni settimana di ritardo dovuto all'impresa. E lega i pagamenti alle fasi finite, non alle date: vedi acconti e SAL.

Errori comuni

• Scegliere porte, sanitari e piastrelle a cantiere iniziato, e fermarsi ad aspettarli.
• Posare il pavimento sul massetto ancora umido per recuperare i giorni persi.
• Chiudere tracce e massetti senza aver provato gli impianti.
• Montare porte e mobili prima delle lavorazioni che fanno polvere.
• Chiamare gli artigiani uno alla volta, senza un calendario comune: ognuno aspetta l'altro.

Domande frequenti